전세라는 임대차 방식의 이해

인터넷기사들을 보면, 요즘 국내에서는 부동산 가격하락문제로 하루도 조용할 날이 없더군요. 왜 아니겠습니까. 전재산의 80%이상이 집에 그냥 묶여있는데, 물론 그 재산가치 산정을 다시 해보면, 약간의 조정이 필요합니다.

 

주택담보대출금액, 간단히 말해서 빚부분을 제외하면 전체자산 중 부동산 자산이 차지하는 비율은 전재산의 70%이하가 될 겁니다. 그래도 적지않은  부분인데요.. 이걸 이야기하려는 것은 아닙니다.

 

오늘은 그냥 전세라는 것에 대해 잠깐 생각을 해 볼까합니다.

 

한국에서는 일반적으로 주택의 임대방식으로 월세와 전세를 이야기 합니다. 그 중 전세는 해외에서는 거의 볼 수가 없는 한국만의 독특한 임대방식인데요.

 

사전적인 정의는  " 부동산의 소유자가 일정금액을 받고 상대방에게 부동산을 사용, 수익케 한 후 기간이 만료되면, 일정금액을 반환할 것을 약속하는 계약. " 이라고  되어있습니다. 이 정의에 따르면 전세는 단순한 임대차의 한 종류일 뿐 입니다. 그러나 이 제도가 우리나라에만 있는 이유를 생각해보면 전세가 임대차의 한 형태가 아니라는 것을 알 수 있게 됩니다.

 

결론부터 이야기하면, 전세라는 것은 임대방식의 하나가  아니라 사적대출의 하나라는 것입니다. 

원론적으로 보면,  전세는 임차인이 보증금을  임대인에게 지불하고 주택을 임대한 것이 아니라, 집을 소유한 채무자가 돈을 빌려준 채권자에게  집을 담보로 제공한 것이라는 겁니다. 그리고 채무에 대한 이자를 지급하지 않는 조건으로 채권자가 일정기간 담보물을 점유하는 방식인겁니다.

 

그 이유는 이렇습니다.

 

동산이나 부동산을  임대하여 사용할 경우,  그 대상의 사용에 따른  편의와 이익에 대한 대가(代價)로 지불하는 것을 임대료라고 합니다.

 

우선 금액이 상대적으로  작은 자동차의 경우를 보겠습니다.  2,500만원 상당의 자동차를 120개월 (연이자율 10%)할부로  구입하여 자동차임대업을 할 경우,  이 자동차 임대업자는 최소한 매달 얼마를 임대료로 받아야하겠습니까? (조건:10년간 임대가 계속 이루어지며, 10년이 되면 폐차한다.)

 

우선, 가장 중요한 것은 자동차의 월할부금을  계산하는 것 입니다.  2,500만원의 새 차 구입조건이 10년간 연10%의 이자율의 할부일 경우, 원리금균등상환의 경우에 120개월 동안 매달 330,377원이 됩니다.

 

그리고 이 금액에 자동차보험료, 유지보수비, 세금, 임대료, 인건비 등등이 포함되어야할 겁니다. 하지만 여기서는 앞의 보험료, 유지비, 세금 3가지만 비용이 발생한다고 보겠습니다. 편의상 보험료는 매년 120만원, 유지보수비는 매년 60만원, 자동차세금은 10년 평균으로 매년 30만원이라고 하겠습니다. 그렇다면, 보험료 1,200만원(10년) + 유지보수비 600만원(10년) + 세금(300만원) = 2,100만원이 10년간 추가되는 비용입니다. 이 금액을 120 개월로 나누면 매 달 175,000원이 됩니다.

 

그럼 자동차 임대인은 임차인에게 매달 최소한 (할부금 330,377원 + 비용 175,000원 = ) 505,377원이상을 받아야 된다는  결과이 나오게 됩니다.  렌트비는 이렇게 결정이 됩니다. (물론, 경우에 따라서 사정상 원가에 미달하는 렌트비를 청구하게될 수도 있습니다... ^^ )

 

그럼 다시 주택을 보겠습니다. 주택의 경우도 자동차와 마찬가지 계산을 할 수 있을 겁니다.

 

1억원 짜리 아파트을 모기지로 구입했다고 하겠습니다.  조건은 다운페이 없이 30년 대출로 이자율은 고정 6%, 상환은 거치기간 없이  첫달부터 원리금균등상환을 한다고 합니다. 따라서 주택을 구입한 소유주는  첫 달부터 599,551원을 30년간(360개월) 은행에 납입하여야 합니다.

 

그런데 이 주택을 월세로 임대하는 경우를 생각해보겠습니다. 이번에는 간단한 계산을 위해 주택에 대한 취등록세, 재산세, 유지비 등등 다른부분은 계산에 넣지 않도록 하겠습니다. 그리고 아파트는 30년후 수명을 다해서 철거된다고 하겠습니다.

 

주택의 임대인은 임차인에게 매 월 최소한 얼마를 받아야 하겠습니까?  예.. 맞습니다. 다른 조건을 다 무시한다면  최소한 매월 599,551원 이상을 임차인에게 받아야  임대인은 임대사업에 따른 소득을 얻을 수 있게됩니다. 그 이하로 월세를 주게 된다면, 주택소유주인 임대인은 손해를 보게됩니다.

 

이렇게 보면, 해외의 주택임대료가 매 월 최소 100만원을 넘는 것이 이해가  될 겁니다. 보통 2억원 이상인 단독주택을 물값과 잔디관리까지 해주는 조건으로 월세, 주세를 받는 경우가 대부분인데 이렇게 보면, 월 100만원도 저렴한 가격인 겁니다.

 

그럼 이 아파트의 월세를 전액 전세로 돌린다면 어떻게 될까요..?

 

월 60만원씩 월세를 잘 지불하며 살던 임차인이 계약기간을 채우고 나간후,  다른 임차인이 나타났는데 그 임차인이 "난 월세는 싫습니다. 전세로  계약하길 원합니다..!!." 이렇게 나왔다고 하겠습니다. 여러분이 집주인이라면, 전세보증금을 얼마나 받아야 되겠습니까...? 

 

이것도 다른 비용은 다 무시하고 간단히 계산을 해보겠습니다. 월세 임대시에 계산해 보았듯이, 이 아파트 임대시 매월 최소한 599,551원 이상의 소득이 임대인에게 발생해야 임대인은 손실을 보지않습니다. 그렇다면 임대인은 임차인에게 그 만큼에 상응하는 이자가 발생할 수 있는 금액 이상을 보증금으로  받아 금융기관에 예치하여야 합니다.

 

그럼 그 금액은 얼마여야 할까요 ?

이번에도 편의상 조건을 단순하게 하여 계산을 해보겠습니다. 전세보증금은 다른 수익원에 투자하지 않고 전액은행에 예치하기로 합니다. 그리고 예금은행 예대마진률을 2%로 봐서  예금이자율은  4%로 고정하겠습니다.  다른 거래, 유지, 소유에 따른 비용은 생략합니다.

 

임대인의 입장에서  임차인에게 받은  임대보증금을  은행에 모두 예치할 경우, 월세를 받을 때와 동일하게 최소한 매 월 599,551원 이상의 이자수익이  발생하여야 손실이 발생하지 않게 됩니다. 위 금액의 이자소득을 얻기 위한 최소 예금금액은 179,865,300원이 됩니다.

 

이자소득에 대한 분리과세 원천징수(이자소득에 대해 15%)금액을 생각하면 이 금액은 더 오르게 됩니다. 이 부분을 생각하면 매달 705,354원의 이자소득이 발생해야 됩니다. 이 경우  필요한 예금원금은 211,606,200원 입니다.  물론, 거래세, 재산세, 관리비 등등 임대사업에 소요되는 제반비용을 모두 고려하면 이 금액은 더 커지게 됩니다.  그 이상은 결과가 너무 엄청나니 생략하도록 하겠습니다. ^^ ;

 

어째든 임대인은 전세를 요구하는 임차인에게  최소한 211,606,200원을  요구하여야 합니다. 그래야 주택임대로 인한 손해가 발생하지 않게 됩니다.

 

쉽게 이해가 가지 않는 결과가 나오는데요. 1억짜리 아파트에 월세가 아닌 전세로 들어갈 경우, 임대인은 임차인에게 최소한 211,606,200원을 보증금으로 받아야 한다는 겁니다. 그래야 합리적인 의사결정을 하는 임대인이 되는 겁니다.

 

그런데  임대 아파트를 구입하는 비용의 2배가 넘는 보증금을 맡기고 주택을 전세로 렌트하는 사람이 있을까요? 그렇습니다. 없을 겁니다.  임차인의 입장에서는 그 아파트를 구입하는 것이 현명한 판단이 될 것입니다.

 

이런 이유로 해외에는 전세가 없는 겁니다.  전세는 임대인이나 임차인이나  이해할 수 없는 임대방식이기 때문입니다. 실제로 대부분의 해외의 임대주택들은  모기지 방식으로 조성되어 운영됩니다. 단독이나 타운하우스가 아닌 아파트/콘도들은 건축비가 가장 저렴하기 때문에 임대사업자들의 임대용으로 사용되는 겁니다.

 

해외에서 한국을 찾는 외국인들이 가장 놀라는 부분이 여기에 있습니다. 저가의 임대사업용으로만 생각하는 아파트들이 서울도심에 지천으로 갈려있고.. 거기다가 그 아파트 가격이 수억~수십억원에 달한다니.... 이 얼마나 놀라운 일이겠습니까? 홍콩이나 싱가폴 같은 도시국가도 아닌 나라에서 말입니다...  ^^ ;

 

그럼에도 한국에서는 임대인 입장에서는 전혀 합리적이지 못한 이해할 수 없는 전세시장이 건재합니다.  왜 그럴까요..?  

그렇습니다. 전세라는 제도는 임대제도가 아닌겁니다. 그것은 사적대출의 한 수단인 것입니다.

 

원칙적으로 보면, 전세는 임차인이 보증금을 임대인에게 지불하고 주택을 임대한 것이 아니라, 집을 소유한 채무자가 돈을 빌려준  채권자에게 집을 담보로 제공한 것입니다. 그리고 채무에 대한 이자를  지급하지 않는 조건으로  채권자가 일정 기간 담보물을 점유하는 방식인겁니다.

 

전세는 대출이기 때문에 당연히 담보물의 가치가 대출총액이상이 되어야 하는 겁니다. 전세권 설정은 그래서 가능한 겁니다. 그리고 전세보증금이 금융기관 대출금과 담보물 설정에 있어서 경합을 하게 되는 겁니다.

 

따라서 전세금액은 주택의 거래금액이상으로 상승할 수가 없는 겁니다. 주택가격이 상승하면, 담보물의 가치상승으로 전세보증금 역시 상승하게 됩니다. 주태가격이 하락하면, 담보물의 가치 하락으로 전세보증금 역시 하락하게 됩니다.

 

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그럼, 전세제도가 왜 한국에서만 보편적인 임대 방식으로 자리를 잡았을까요.?

 

그 이유는 우리나라의 금융기관들이 그 만큼 과거에 가계부분에 대출을 해주지 않았기 때문입니다. 10여년전만 하더라도 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받는 것은 쉬운 일이 아니였습니다. 물론 대출이자율도 항상 20%를 넘나들었었고요.

 

때문에 개인들이 일반적으로 고가의 자산인 주택을 구입하면서 사용하였던 금융수단이, 주택관련 사적대출인 전세였던 겁니다.

 

현재, 기록적인 저금리와 IMF이후 기업대출시장의 상실에 따른  대체수익원을 찾는 금융기관들 덕에 아파트를 대상으로한 주택담보대출이 활성화되었지만, 전세는 아직 그대로 유지되고 있습니다. 왜냐하면, 임대인들 입장에서는 금융기관 대출만으로는 솟아 오른 집값을 감당할 수 없기 때문입니다.

 

그리고 집값은 항상 오른다는 가정이 2006년까지는 현실로 나타났었기 때문입니다. 그렇기 때문에 부동산으로 자산을 축적하고자 하는 가계들과 기업들은  금융기관의 공적대출과 전세라는 사적대출, 모두를 이용한 레버리지 효과의 극대화를 최대한 추구했던 것입니다.

 

그럼 앞으로 전세라는 제도는 어떻게 될까요....??

 

간단히 말하면, 제 생각으로는 부동산 가격이 충분히 하락한 이후에 자연스럽게 소멸될거라  생각됩니다.