경제이야기 - 부동산 담보대출 채권미회수금액 증가

오늘 신문기사들을 보니 흥미로운 기사가 눈에 뜨입니다. 부동산 담보대출의 채권미회수금액이 빠르게 증가하고 있다는 겁니다. 부동산을 담보로 하고 대출이 이루어졌는데, 대출이 기한 내에 상환되지 않아 금융기관이 경매로 넘긴 물건들의 최종경매가액이 담보설정액에 미달하여 결국 미회수된 채권금액이 가파르게 증가하고 있다는 겁니다.

이건 그동안 LTV¹를 보수적으로 적용했기 때문에 어느 정도 가격하락에도 안전하다던 담보비율이 점점 그 안전성을 의심을 받기 시작했다는 의미가 됩니다. 해당 물건의 감정평가액과 상관없이 최종경매낙찰가액이 급격히 하락하는 추세가 나타나면, LTV는 "(주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 주택 담보가치"로 계산되는데, 여기서 분모 부분인 "주택담보가치"의 크기가 낮아지는 것을 의미합니다.

그렇게 되면 통상 50%~60%로 적용되던 LTV의 크기가 커지게 되어, 그 비율을 조정하게 되고 그렇게 되면 주택담보대출금액을 줄이게 됩니다. 금융기관 전체적으로도 채권회수 위험이 커지게 되기 때문에 더 보수적인 대출 운용을 할 수 밖에 없게 됩니다.

물론 아직은 전체주택가격에서 차지하는 비율이 낮기 때문에 당장 눈에 보이는 변화가 나타나진 않겠지만, 8월부터 시작된 1금융권의 대출조절과 더불어 부동산 가격을 지지하는 대출규모에 가장 큰 영향을 주는 부분이 "주택담보가치"이기 때문에 주의 깊게 봐야 할 부분입니다.

이 부분의 부실이 급속하게 확대되어 공인감정평가액 자체가 불신을 받게 된다면, 그것은 서브프라임 사태에 버금가는 충격으로 다가올 것이기 때문입니다. 신용평가에 기초한 자산 가치 측정이 자리 잡힌 금융 쪽에서 신용평가부분의 불신은, 곧 시장에 대한 불신을 초래하기 때문입니다.

2008년 서브프라임 사태나 지난달 미국신용등급하락, 몇 년 째 지속되고 있는 유럽 재정 문제등은 바로 이 신용의 문제가 발단 이였듯, 우리나라 개인 총자산가치의 80%를 차지하는 부동산 신용부분에 문제가 발생한다면 그건 재앙수준일겁니다.

분명한 것은 대출이 감당할 수 없이 커진 상태에서 모든 신용을 만들어낸 근본인 기초 자산 가치에 변화가 생긴다면 그건 쉽게 넘길 수 없는 문젭니다.   

1. Loan to Value:주택담보대출 비율 [본문으로]